רכישת דירה מכונס נכסים 

רכישת דירה מכונס נכסים - הקדמה

האם אתם שוקלים לרכוש דירה מכונס נכסים? מדובר בהליך לפירעון חוב של אדם (או ישות משפטית) שלא עמד בהתחייבותו הכספית כלפי הנושה (לרוב בנק). במסגרת הליך זה, על פי צו בית משפט, לוקחים רכוש מהבעלים (החייב) ומוכרים אותו כדי לכסות את החוב. כונס הנכסים אחראי על מכירת הנכס ועל ניהול תהליך כינוס הנכסים.

הכותב ברק בר לב, המייסד והבעלים של משרד נדל"ן מוביל בתל אביב, רואה לנכון להדגיש לקורא כי המאמר שלהלן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.

בואו נתחיל :)

כונס נכסים - מיהו ומה תפקידו?

כונס נכסים מתמנה על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל והוא בדרך כלל עורך דין או רואה חשבון. תפקידו כולל לקיחת הנכס מרשות בעליו החב בחוב, שמירת הנכס, מכירתו על פי נהלי כינוס נכסים וחלוקת הכסף המתקבל מהמכירה בין המלווים.

הנסיבות לרכישת דירה מכונס נכסים

מחירי הנדל"ן עולים באחוזים ניכרים בערים רבות בישראל. בעוד שישנם אנשים המסוגלים להתמודד עם העלויות ללא בעיה, זוגות צעירים ואנשים במצב כלכלי קשה נתקלים בקשיים בהחזר ההלוואות שלקחו לרכישת דירה. חוסר במתן פתרונות מגוונים מצד הממשלה מוביל לשימוש מוגבר בהליכי כינוס נכסים, מה שיוצר היצע של דירות למכירה בדרך זו.

ברק בר לב : “תהליך רכישת דירה מכונס נכסים אינו פעולה של מה בכך”

התהליך כרוך כמפורט להלן:

• איתור הנכס: דירות מכונס נכסים מוצעות למכירה במגוון דרכים. ניתן למצוא מידע במכרזים באינטרנט, במודעות עיתונים ובמשרדים של כונסי נכסים.
• בדיקת הנכס: כמו בכל רכישת דירה, חשוב לערוך סיור בדירה ולבדוק את מצבה הפיזי. שאלו את כונס הנכסים על בעיות היסטוריות או נוכחיות בתשתיות הדירה ובקרו בדירה בשעות שונות כדי לבחון את סביבתה.
• הגשת הצעה: תהליך המכירה בכינוס נכסים נעשה על ידי הזמנה להציע הצעות, כאשר יש להפקיד עירבון על סך 10% מערך ההצעה. חשוב לזכור שההצעה מחייבת ואם תזכו ותתחרטו, העירבון יחולט.
• שלב ההתמחרות: כאשר מגיע המועד האחרון להגשת ההצעות, מתקיים הליך התמחרות במשרד כונס הנכסים שבו זוכה ההצעה הגבוהה ביותר.
• חתימת הסכם הרכישה: אם בעל הנכס המקורי ויתר על הזדמנותו לפדות את הנכס, כונס הנכסים יבקש מבית המשפט לאשר את הצעת הזוכה. לאחר האישור, הדירה נמכרת והבעלות עוברת למציע ההצעה הזוכה.

קהל היעד המתאים לרכישת דירה מכונס נכסים

רכישת דירה מכונס נכסים היא תהליך מורכב ולכן מתאימה בעיקר לאנשים בעלי ניסיון בתחום הנדל"ן או כאלו הנעזרים במתווך דירות מקצועי ומנוסה. עסקה זו יכולה להימשך זמן רב ולכן אינה מתאימה למי שזקוק לדירה במהירות.

יתרונות וחסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים יתרונות

• נכס "נקי": אין על הנכס עיקולים, שיעבודים או זכויות צד ג' כיוון שהוא מוחזק על ידי בית המשפט.
• מחיר נמוך יותר: בדרך כלל הנכס נמכר ב-20% פחות ממחיר השוק.
• אישור מהיר: אישור עסקה על ידי בית המשפט מאפשר קנייה מהירה ויעילה יותר.
• תהליך רישום: כונס הנכסים מבצע את הליכי רישום הנכס.
• פינוי מוקדם: הנכס לרוב פנוי מדיירים עוד בטרם מימוש הרכישה.
• אפשרות ביטול עסקה: ניתן לבטל את העסקה אם צצות בעיות שאינן קשורות לכונס הנכסים או למציע ההצעה הזוכה.

חסרונות

• זמן התהליך: הליך הכינוס יכול לקחת זמן רב וכולל מספר שלבים ואישורים.
• תלות באישור בית משפט: העסקה טעונה אישור בית משפט, ואם ההצעה לא מאושרת, הקונה עלול להישאר ללא נכס עם הוצאות משכנתה.
• מצב הדירה: בעלי הנכס עשויים להשאיר דירה במצב ירוד שתצריך שיפוצים רבים.
• פדיון הנכס: עד לשלב החוזה, בעל הנכס המקורי יכול לפדות את הנכס בגובה ההצעה.
• היצע מוגבל: מספר הדירות בכינוס נכסים אינו גבוה וקיים מרוץ להשגתן.

סיכום

רכישת דירה מכונס נכסים מציעה יתרונות רבים כמו מחיר נמוך ונכס "נקי" מכל מיני שעבודם, אך מלווה באתגרים ותהליך מורכב. מומלץ להיעזר במתווך נדל"ן משפטן מוביל בשיתוף עורך דין מקרקעין מטעמכם מנוסה לצורך ניהול התהליך בצורה הטובה ביותר.